Immobilier : comment louer votre bien dans les meilleures conditions
Par Héloïse Uberti
Pour que votre investissement locatif soit le plus rentable possible et qu’il se déroule dans les meilleures conditions possibles, certaines précautions doivent être prises avant la signature du bail.
Agence ou pas ?
Avant tout, souhaitez-vous confier la location de votre logement à une agence, ou préférez-vous vous en occuper vous-même ? Passer par une agence vous décharge des démarches administratives et juridiques (rédaction du bail, états des lieux, avis d’échéance, encaissement des loyers, etc) et vous offre une tranquillité d’esprit. L’agence vérifie elle-même la solvabilité des locataires et la véracité de leurs dossiers, « surtout lorsque l’on sait que 20% des dossiers présentés sont falsifiés », comme nous l’affirme Patrice Petit, à la tête du pôle administration de biens chez Orpi France.
Gain de temps et sécurité donc, mais tout cela a un prix : les frais d’agence s’élèvent en France à près de 6% selon un rapport de l’Autorité de la concurrence en date de juin dernier. Pour cette raison, certains propriétaires décident de gérer eux-mêmes la location de leur logement, sans passer par un professionnel, afin d’en augmenter la rentabilité.
Vérifier le permis de louer
Certaines communes ont mis en place un permis de louer afin de lutter contre le logement insalubre, dans un quartier de la ville où la mairie a identifié des logements dégradés, voire l’intégralité de la commune. Avant de mettre votre bien en location, vous devez donc vous assurer que votre zone n’est pas assujettie à une autorisation de louer, en contactant la mairie. Si c’est le cas, vous devez envoyer votre demande de permis à la mairie avant la signature du bail de location. Le formulaire est disponible sur le site du Service public.
Le type de bail : meublé ou vide ?
Le meublé présente un double-intérêt : une fiscalité avantageuse et un loyer souvent plus élevé que pour les locations vides. Contrairement à la location nue, qui constitue des revenus fonciers, la location meublée vous place dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux. Les revenus tirés d’une location meublée doivent donc être intégralement déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et reportés sur la déclaration de revenus complémentaire des professions non salariées. Avec le régime micro-BIC, vous pouvez bénéficier au choix d’un abattement fiscal forfaitaire de 50% sur les recettes locatives, ou déduire vous-même de vos revenus toute une série de dépenses : charges locatives, taxe foncière, intérêt d’emprunt sur le logement, etc.
En location non meublée, l’abattement forfaitaire ne sera que de 30%. Si vous louez en tourisme classé ou chambre d’hôte, l'abattement applicable est même de 71%. Bruno Le Maire a proposé de le réduire à 50%, tandis que Patrice Vergriete, ministre du Logement, a récemment évoqué la possibilité de linéariser l’abattement fiscal à 40% pour toutes les locations.
Le loyer d’un meublé peut être jusqu’à 30% plus élevé que celui d’un non-meublé. « Tout dépend de la localisation du bien et des équipements proposés », explique Patrice Petit. Dans les zones où les loyers sont encadrés, le plafond de loyer maximal est plus élevé pour les meublés. Pour toutes ces raisons, la location meublée est souvent considérée comme la plus rentable. Toutefois, «dans un meublé, les changements de locataires sont plus fréquents et l’entretien est plus onéreux», assure-t-il. La location non meublée provoque un turn-over de locataires plus faible, donc une meilleure sécurité quant à la perception des loyers. Elle réduit fortement les frais de gestion et d'entretien du logement (remise en état entre chaque locataire). «Il faut également savoir que le va-et-vient dans un logement va l’abimer beaucoup plus vite. On le voit avec les chambres d’hôtel : le délai moyen pour refaire une chambre est de cinq ans, alors que pour un bien d’habitation, c’est plutôt sept ans», indique le spécialiste.
Attention, la location meublée vous oblige à obtenir un numéro Siret et vous rend redevable de la cotisation foncière des entreprises.
Les déclarations à ne pas oublier
Le dispositif Pinel d’investissement locatif offre une réduction d’impôt, sous certaines conditions, aux propriétaires d’un logement neuf destiné à la location. L’avantage fiscal dépend de la durée de location choisie par le bailleur : 6, 9 ou 12 ans. Pour en bénéficier, vous devez remplir le formulaire Cerfa l’année de votre première demande de réduction d’impôt.
Depuis le 1er janvier 2023, en raison de la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales, vous devez déclarer l’occupation de votre location, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire, d’un bien loué vide ou meublé ou encore d’un logement vacant ou prêté à titre gratuit. Cette déclaration est à effectuer en ligne via l’espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. Le date limite était fixée au 10 août 2023, mais la Direction générale des finances publiques assure qu’«aucune sanction ne sera prononcée d’ici au 31 décembre 2023». Vous devrez déclarer tout changement de locataire.
Délivrer un logement en bon état
C’est une obligation légale, vous devez fournir à votre locataire un logement décent répondant à cinq critères : une surface minimale, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, ainsi que la mise à disposition de certains équipements. «Si le logement n’est pas décent, le locataire dispose de recours», précise le site du Service public. «Plus votre bien est propre et en bon état, meilleure sera votre clientèle», complète Patrice Petit, qui rappelle l’importance de se préoccuper de l’équipement : «Il n’est pas très compliqué de refaire la salle de bain ou la cuisine, surtout que ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers, et les locataires y sont très sensibles et peuvent plus facilement être séduits.»
La location d’un logement est donc soumise à différents diagnostics qui doivent être fournis lors de la signature du bail, afin de certifier le bon état du bien. Certains sont obligatoires : diagnostic de performance énergétique (DPE), diagnostics plomb pour les appartements construits avant 1949, amiante, gaz, électricité, loi Boutin (sur la superficie habitable du bien), risques et pollutions. Si votre bien est situé à proximité d’un aéroport, le diagnostic bruit s’ajoute à la liste. D’autres ne sont pas expressément obligatoires, mais réaliser un diagnostic mérule pour vérifier que votre logement n’est pas infesté peut vous éviter des ennuis par la suite, puisque votre bien ne doit pas présenter de risque pour la santé du locataire.
En pleine crise du logement où les besoins augmentent et l’offre se contracte, certains propriétaires peuvent avoir tendance à relativiser l’exigence de fournir un bien en bon état. Si les candidats font la queue devant la porte, à quoi bon s’embêter avec des travaux ? « Ce serait oublier les risques de contentieux : si le logement ne répond pas aux critères de décence, le locataire peut exiger que des travaux soient effectués dans les meilleurs délais, aux frais du bailleur », rappelle le spécialiste.
Anticiper les coûts d’entretien
La gestion de votre location implique nécessairement des frais d’entretien et de réparations diverses qui relèvent de votre responsabilité (contrairement aux petites réparations et aux tâches courantes qui sont à la charge du locataire). Pour ne pas plomber votre budget, il est important de les anticiper. Une étude de Flatlooker, agence de location et de gestion en ligne, a publié une étude en juin 2023 pour estimer les coûts moyens annuels liés aux imprévus à partir des 5.000 logements recensés dans son parc locatif. Parmi les incidents les plus fréquents, elle recense en premier lieu la plomberie (28,3%), les dégâts des eaux (14,9%), la serrurerie (13,1%), l’électroménager (11,3%) et l’électricité (9,2%). Ensuite viennent les problèmes liés à l’entretien ou au ménage, au mobilier, à Internet, puis les problèmes d’aération, d’humidité ou de nuisibles. L’agence évalue le budget moyen annuel pour ces interventions techniques autour de 423 euros sur les cinq premières années.
Afin d’inciter les propriétaires-bailleurs à engager des travaux de rénovation, des aides financières peuvent être accordées, notamment MaPrimeRénov’, cumulable avec les primes distribuées par les fournisseurs d’énergie au titre des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), les aides attribuées par Action logement, l’éco-prêt à taux zéro éco-PTZ, les aides versées par la Commission de Régulation de l’Énergie (CRE) en outre-mer, les aides des collectivités locales, les aides des associations, etc. Les travaux profitent également d’une TVA réduite (5,5%).
Déterminer le prix du loyer
Pour pouvoir être rentable tout en restant attractif, l’enjeu de fixer le juste prix est crucial. «Les prix se fixent principalement par comparaison», rapporte Patrice Petit. Vous devez prendre en compte le marché sur lequel vous vous situez, en regardant les annonces publiées en agence ou en ayant recours au site gouvernemental l’Observatoire des loyers, qui vous donne une idée la plus précise possible des niveaux de loyers pratiqués à l’échelle locale. Vous pourrez ensuite moduler le montant du loyer en fonction de la superficie de votre bien, de son emplacement, de son état ou encore de la présence ou non d’un parking, d’un balcon, d’une cave, etc. Certaines zones sont soumises à un encadrement des loyers, c’est le cas notamment de la région parisienne ou de villes comme Bordeaux, Montpellier, etc.
Comment choisir votre locataire ?
Le cauchemar du propriétaire-bailleur, c’est l’impayé. Afin de limiter les risques de non-paiement, vous devez vérifier la solvabilité des candidats à la location. De manière générale, un candidat dit « solvable » est celui pour qui le loyer représente entre 25 et 33% de ses revenus. Pour le savoir, il est nécessaire de lui demander certains documents attestant de sa situation : avis d’imposition si le candidat est salarié, contrat de travail, bulletins de salaire, quittances de loyer, bulletin de pension s’il est étudiant. S’il a recours à un garant, les mêmes documents peuvent être demandés, en plus de la signature d’un acte de caution solidaire. Attention toutefois à l’excès de zèle : la liste des documents à fournir est encadrée par décret, le fait de demander un document qui n’y est pas inscrit est passible d’une amende.
Demander une caution ou souscrire une assurance loyer impayé
Pour vous prémunir des impayeurs, vous pouvez choisir entre la caution ou une garantie loyer impayé (GLI) auprès d’une compagnie d’assurance, moyennant un pourcentage du loyer. À noter que vous devez choisir entre la caution et l’assurance, les deux choix n’étant pas cumulables, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans ce cas, en cas d’absence de paiement et si les garants sont défaillants à leur tour, l’assurance se chargera de régler le propriétaire.