Investissement locatif : les villes où la rentabilité augmente le plus

Par Antoine Laurent Journaliste immobilier

Et si la baisse des prix de l’immobilier était une opportunité pour les futurs bailleurs ? En effet, acheter des logements à prix cassés, pour les investisseurs locatifs, a tout d’une bonne affaire. Surtout si les loyers perçus restent constants, voire grimpent en parallèle. Le rendement locatif pour le propriétaire est alors dopé, ce qui relance aussi (un peu) l’intérêt potentiel d’investir dans certaines villes ! C’est à travers ce prisme que la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a estimé la rentabilité brute pour les investisseurs immobiliers dans 69 communes en ce mois de juin 2023. La rentabilité brute, dans le jargon des investisseurs, est un ratio basique permettant de comparer le montant des loyers annuels perçus par le bailleur et le niveau de prix. Plus il est élevé, plus l’investissement est financièrement attractif… sur le papier.

Car évidemment, la rentabilité brute n’est qu’un indicateur imparfait. Pour anticiper les gains financiers réels que le futur bailleur peut espérer, il faut en effet prendre en compte toutes les charges, prévisibles ou moins prévisibles, inhérentes à un achat immobilier. “La rentabilité brute ne prend pas en compte la fiscalité (taxe foncière, etc.), les éventuels travaux à réaliser régulièrement dans le logement, les charges et les autres frais”, rappelle ainsi avec prudence la Fnaim. Il ne peut non plus prévoir les risques d’impayés du locataire, tout comme la vacance du bien. Néanmoins, l’indicateur apporte tout de même une première évaluation de l’intérêt financier pour le futur bailleur d’investir ou non dans une commune.

Une rentabilité brute dopée dans de nombreuses villes

Ainsi, la Fnaim a pu comparer pour Capital comment ont évolué les rentabilités brutes des investissements locatifs entre les mois de juin 2022 et juin 2023 dans 69 grandes villes. Pour ce faire, la fédération a estimé les prix moyens des appartements dans ces villes, ainsi que les niveaux de loyer. Pour enfin identifier les communes dont la rentabilité a augmenté en un an, et celles où elle a au contraire baissé.

On se rend compte qu’à la faveur des baisses de prix ou des hausses de loyers constatées depuis un an, la rentabilité brute pour les investisseurs à Mulhouse (+1,1 point de rentabilité), Saint-Étienne (+1,1 point) ou Tourcoing (+0,8 point) a progressé significativement. À l’opposé, les hausses de prix qui se sont poursuivies à Avignon, Perpignan ou Nîmes ont fait légèrement reculer ce ratio.

Des effets négatifs à ne pas sous-estimer

L’érosion des prix et/ou les hausses de loyers permet donc de booster la rentabilité des futurs investisseurs. Néanmoins, ils se heurtent aussi à une nouvelle difficulté accrue : le financement du projet. En effet, la hausse continue des taux de crédit ampute considérablement le pouvoir d'achat des emprunteurs. Les prêts accordés par les banques, dans ce contexte, se font donc plus rares, et les dossiers plus difficiles à boucler.

Par ailleurs - et c’est un second effet désagréable à prendre en compte - le remboursement du prêt apparaît comme une charge qui explose dans la comptabilité du bailleur. Plus les intérêts sont élevés, plus il doit rembourser d’argent à sa banque… Ce qui, là encore, ampute une partie de sa rentabilité. Prenez donc soin d’anticiper ce problème avant de vous lancer dans un projet d’investissement immobilier.

Enfin, si la baisse des prix favorise les futurs investisseurs, elle apparaît au contraire comme une mauvaise nouvelle pour les propriétaires actuels. La plus-value à la revente du logement, si les prix baissent trop vite, sera ainsi effacée… Ce qui, in fine, va limiter voire plomber l’intérêt de l’opération financière des propriétaires qui ont parié sur une hausse continue des prix dans leur ville pour maximiser leurs gains.