Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Limiter les abus concernant la surface privative d’un bien immobilier

Shon, Shob, surface cadastrale, surface privative, fiscale… Cette profusion dans le métrage des surfaces n’avait pas échappé à certains vendeurs, qui en profitaient pour augmenter la surface du logement. Résultat, des contentieux massifs. La loi Carrez du 18 décembre 1996 est venue mettre un peu d’ordre en contraignant le vendeur à garantir la superficie du logement.

Loi Carrez : définition

Afin de protéger le futur acquéreur, la loi Carrez, figurant à l’article 46 de la loi (modifiée) 65-557 sur le statut de la copropriété, prévoit que tous les avant-contrats, donc la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente et l’acte de vente notarié lui-même, doivent mentionner la superficie de la partie privative du lot, c’est-à-dire le logement, ou de la fraction de lot quand une partie du logement est vendue.

Les locaux professionnels, commerciaux et d’activité sont également couverts par la loi Carrez dès lors qu’ils se situent dans une copropriété.

Logements non concernés par la loi Carrez

En revanche, la loi Carrez ne concerne pas les logements vendus sur plan puisque, dans le cadre d’un contrat de Vefa, le promoteur est déjà tenu par une autre législation d’indiquer la surface. La loi Carrez ne s’applique pas non plus aux maisons individuelles (sauf si la maison fait partie d’une copropriété) ni aux caves, garages et emplacements de stationnement.

Qu’est-ce que la surface loi Carrez ?

Surface loi juridique

La surface loi Carrez correspond à la somme des surfaces de plancher des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, des gaines et des embrasures de portes et de fenêtres. Uniquement pour les parties privatives, dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre.

Biens et surfaces concernés : pièces, mezzanine, couloirs, escaliers, combles, véranda…

Certaines surfaces, dès lors qu’elles respectent les critères de clôture, de couverture et de hauteur minimale, doivent impérativement être prises en compte dans le calcul de la surface loi Carrez. Il s’agit notamment des :

  • pièces principales ;
  • couloirs ;
  • placards ;
  • combles aménagés ;
  • vérandas closes et couvertes.

Marge d’erreur surface habitable

La loi Carrez prévoit une tolérance limitée en cas d’erreur de mesurage. Lorsque la surface réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut exercer une action en diminution du prix, proportionnelle à l’écart constaté. Cette action doit être engagée dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique.

En revanche, si la surface réelle est supérieure à celle indiquée, le vendeur ne peut réclamer aucun complément de prix.

Pas de surface minimum en loi Carrez

Il n’existe pas de surface minimale imposée par la loi Carrez. En revanche, la loi fixe une condition minimale de hauteur pour qu’une surface soit prise en compte dans le calcul. Seules sont comptabilisées dans la surface loi Carrez les surfaces closes et couvertes, privatives, d’une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 m.

Comment calculer la surface selon la loi Carrez ?

Base de calcul de la surface loi Carrez

La surface selon la loi Carrez correspond à la superficie privative d’un appartement dans un immeuble soumis au régime de la copropriété. Elle est calculée à partir de la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres.

Surfaces exclues, portée pratique et sécurisation du calcul

Sont expressément exclues de la base du calcul les caves, garages, parkings, lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m², ainsi que les sous-sols non aménagés répondant à ces critères. La loi Carrez ne s’applique ni à un local commercial hors copropriété ni à un bail de location d’habitation, lequel relève de la surface habitable définie par la loi Boutin.

Qu’est-ce qui n’est pas pris en compte dans la loi Carrez ?

Biens et surfaces exclus : caves, garages, terrasses, jardins…

À l’inverse, certaines surfaces sont expressément exclues du calcul de la surface loi Carrez, soit en raison de leur nature, soit parce qu’elles ne répondent pas aux critères légaux. Sont ainsi exclus :

  • les caves ;
  • les garages ;
  • les parkings ;
  • les terrasses, balcons et loggias ;
  • les jardins ;
  • toutes les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Quelle est la hauteur minimale prise en compte par la loi Carrez ?

Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m peuvent être intégrées dans la base de calcul de la superficie mentionnée dans le diagnostic remis à l’acheteur lors de la vente. Les parties dont la hauteur est inférieure (sous-pentes, mezzanines basses, etc.) sont exclues, même si elles sont closes et couvertes.

Qui peut prendre les mesures de la surface en loi Carrez ?

La loi Carrez n’exige pas de faire appel à un professionnel pour le métrage. Le propriétaire des lieux peut donc procéder lui-même au mesurage du logement qu’il destine à la vente. Toutefois, le recours à un professionnel qualifié (géomètre-expert, diagnostiqueur immobilier architecte, etc.) peut apporter une sécurité.

Certes, il faut payer des honoraires, mais c’est une fois pour toutes… Sauf en cas de travaux susceptibles de modifier la surface du logement, comme la pose d’un escalier ou de cloisons.

Que se passe-t-il en cas de conflit sur la surface loi Carrez ?

Absence de mention de la superficie dans l’avant-contrat

Lorsque la superficie n’est pas indiquée dans le compromis ou la promesse unilatérale de vente, la sanction encourue est la nullité de l’avant-contrat. En pratique, ce risque disparaît si l’acheteur signe l’acte authentique chez le notaire mentionnant la superficie. En cas d’absence de mention dans l’acte définitif, l’action en nullité est enfermée dans un délai d’un mois.

Erreur de mesurage et diminution du prix

Les litiges portent le plus souvent sur une erreur de mesurage. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % (un vingtième) à celle mentionnée, l’acheteur peut demander une diminution proportionnelle du prix. Cette action doit être engagée dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente, conformément à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Tolérance légale et intérêt d’un métrage professionnel

Lorsque l’écart est inférieur à 5 %, aucune action n’est possible, même si la différence peut représenter plusieurs milliers d’euros. Cette tolérance légale fait peser le risque économique sur l’acheteur. D’où l’intérêt, pour les deux parties, de recourir à un appel à un professionnel certifié pour sécuriser la base de calcul de la superficie et prévenir tout contentieux ultérieur.

Quelle est la différence entre la loi Carrez et la loi Boutin ?

Loi Carrez : information de l’acheteur lors d’une vente

La loi Carrez concerne la vente d’un appartement dans un immeuble en copropriété. Elle impose la mention de la superficie privative dans l’acte de vente pour protéger l’acheteur. La base de calcul inclut les surfaces closes et couvertes d’au moins 1,80 m, hors murs et cloisons, et repose sur le diagnostic loi Carrez.

Loi Boutin : protection du locataire dans le bail de location

La loi Boutin s’applique au bail de location d’habitation. Elle définit la surface habitable, excluant notamment murs, combles non aménagés et sous-sols. Elle ne concerne ni la vente ni le local commercial. Une absence de mention peut engager la responsabilité du bailleur, d’où l’intérêt d’un appel à un professionnel.

Michèle Auteuil