Le suspense sur le futur statut fiscal du bailleur privé prendra fin dans quelques jours. Lors du congrès de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), ce mardi 24 juin, le sénateur Marc-Philippe Daubresse a annoncé que lui-même et le député Mickaël Cosson remettront leur rapport sur le sujet lundi 30 juin dans l'après-midi à la ministre du Logement, Valérie Létard, au ministre de l’Economie, Eric Lombard, et à la ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin.

Un congrès qui a rappelé l’urgence de relancer l’investissement locatif, les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers s’étant effondrées de 41,1% au premier trimestre, sur un an, après la fin de l’avantage fiscal Pinel le 1er janvier 2025, cerise sur le gâteau après deux ans d'une crise immobilière provoquée par la flambée des taux de crédit. Or la disparition des investisseurs locatifs empêche le lancement de nombre de programmes immobiliers, les promoteurs n’ayant plus les taux de pré-commercialisation suffisants pour être suivis par leurs banques.

Un amortissement d’au moins 5% de la valeur du bien

«Il faut frapper fort, tout de suite», tonne Marc-Philippe Daubresse, qui promet de dévoiler lundi «une mesure choc». A savoir la possibilité, pour les investisseurs particuliers, de déduire chaque année de leurs revenus locatifs un amortissement comptable du bien loué, c’est-à-dire sa perte de valeur annuelle. Cet amortissement, «choc, significatif», porterait sur 80% de la valeur du bien (le solde de 20% correspondant à la valeur du terrain) et s’élèverait à «au moins 5% (de la valeur du bien) par an, sur 20 ans», indique celui qui fut ministre du Logement en 2004 et 2005. Il serait majoré d’un point par an pour les bailleurs acceptant de louer leur bien à un tarif inférieur de 15% au prix du marché, précise le sénateur à Capital. Un amortissement «suffisamment fort pour générer» du déficit foncier (charges du logement supérieures aux revenus fonciers) déductible du revenu global, plaide Jacques Ehrmann, vice-président de la FPI. Ces amortissements seraient intégrés dans le calcul de la plus-value, en cas de cession du bien, selon une source proche du dossier.

Attention, cet amortissement ne vaudra que pour les nouveaux investissements locatifs, réalisés à partir du 1er janvier 2026, si la création de ce futur statut du bailleur privé est bien prévue par la loi de finances pour 2026, comme la ministre du Logement le souhaite. «Si le stock d’investissements locatifs (réalisés avant le 1er janvier 2026) bénéficiait lui aussi de cette mesure, Bercy la jugerait trop chère et on fusillerait ainsi la création d'un statut du bailleur privé», argumente le parlementaire.

Un amortissement concentré sur le logement neuf

Cet amortissement sera par ailleurs «concentré sur le logement neuf», ajoute Marc-Philippe Daubresse, car «le principal sujet, aujourd’hui, c’est la relance du neuf, sinon la crise immobilière, la plus forte qu'on ait jamais connue, durera encore cinq ans, avec des pertes d'emploi comme jamais dans le bâtiment». Or, «quand on a mis en place l'amortissement Scellier (entre 2009 et 2012), cela a permis la construction de 80 000 logements», rappelle-t-il. Les investissements dans des logements anciens pourraient toutefois bénéficier eux aussi d’un amortissement mais à condition d’être rénovés et de satisfaire à certains critères de performance énergétique, ajoute le sénateur du Nord. Enfin, pour que le futur statut du bailleur privé «marche, il ne doit pas avoir d'impact» sur l'assujettissement de l'investisseur «à l'impôt sur la fortune immobilière», souligne-t--il.

 

Le sénateur a «écrit 90% du rapport dans (sa) tête» mais ne le finalisera que samedi soir après deux ultimes arbitrages, «deux bras de fer». Sans nul doute avec Bercy, qui cherche à réaliser 40 milliards d’euros d’économies dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026. «J’explique au ministre de l’Economie qu’avec cet amortissement locatif choc, l’Etat encaissera immédiatement les 20% de TVA payés par chaque acquéreur d’un logement neuf, alors que le coût fiscal de cet amortissement, pour l’Etat, sera étalé sur les 9, 12, 15 ou 20 ans pendant lesquels les investisseurs s’engageront à louer. Mais son directeur de cabinet me répond que cela ne fait pas partie de l'orthodoxie budgétaire maastrichtienne… Ce n’est pas gagné…», soupire Marc-Philippe Daubresse. Dont le rapport soulignera que «l’investisseur locatif privé n’est pas un affreux rentier spéculateur qui essaie de défiscaliser à tout prix» mais un ménage possédant tout au plus deux ou trois appartements qu’il loue afin de se constituer un complément de revenus en vue de sa retraite.