42 ans, 5.900€ par mois...Qui sont les acheteurs de second bien immobilier ?

Le secundo-accédant est la clé du marché immobilier. Sans secundo pas de primo. Ce sont eux qui vendent aux nouveaux primo accédants. Le terme secundo-accédant désigne toutes les personnes ou ménages qui acquièrent un second logement.

La preuve : si le nombre de secundo s'était effondré au plus fort de la crise, le nombre de primo aussi et donc la part secundo/primo, elle, n'a jamais vraiment bougé. On est toujours autour de 50/50 chez Empruntis.

La bonne nouvelle est que ces secundo semblent revenir sur le marché en même temps que les primo. Selon les chiffres du courtier Empruntis, l'évolution du nombre de secundo accédants est de +59% sur un an au 1er trimestre 2025, mais encore baisse de -33% par rapport à 2022. Pas encore de retour à la normale mais un retour amorcé quand même.

En témoigne la part de prêts relais, ces prêts qui permettent d'acheter un nouveau logement en attendant de vendre le précédent. Au 1er trimestre 2025, il y a eu 37% des prêts négociés par Empruntis contre 28% au 4ème trimestre 2024 (point bas) et 40% en 2022.

Plus riches qu'avant la crise

Quel est le profil du secundo accédant? Les secundo d'aujourd'hui ne sont pas ceux d'avant la crise. Ils ont beau être plus riches, plus jeunes et avoir plus d'apport, leur budget a baissé. En 2022, il avait 45 ans en moyenne, gagnait 5.500 euros par mois, avait un apport de 61.000 euros, pour un budget de 425.000 euros.

Aujourd'hui, au 1er trimestre 2025, il a 42 ans en moyenne, gagne 5.900 euros par mois, a un apport de 67.000 euros pour un budget de 391.000 euros. Un budget en baisse donc car la hausse des taux et la baisse des prix ont aussi réduit le pouvoir d'achat immobilier des secundo d'aujourd'hui par rapport à ceux de 2022.

D'ailleurs, les secundo potentiels d'aujourd'hui sont les plus pénalisés par le retournement du marché. On parle de ceux qui ont acheté juste après le Covid quand les prix étaient au plus haut et les taux au plus bas. Par exemple, au sein du réseau l'Adresse à Montreuil, un couple qui acheté sa maison en 2021 cherchait à la revendre. Il est tombé de très haut. Célia Immeulé, responsable d'une agence immobilière du réseau L'Adresse à Montreuil, raconte que la maison a été achetée en 2021 pour 830.000 euros. Valeur estimée aujourd'hui 720.000 euros. Soit 13% de valeur en moins en seulement quatre ans. Les propriétaires ont donc décidé de mettre ce bien à la location plutôt que de le vendre.

Un autre exemple, celui d'un duplex acheté près de 600.000 euros post covid avec plus 45.000 euros de travaux. Il a été revendu il y a 10 jours 540.000 euros soit -16% en 4 ans. On est en perte mais là, pas le choix, on est sur un couple qui se sépare.

"On a plein de parisiens qui ont acheté en banlieue en post-Covid pour s'offrir un espace extérieur ou un bout de jardin quand les taux étaient à 1% mais à des prix stratosphériques. Pour eux les pertes sont parfois dramatiques lorsqu'ils sont obligés de vendre", explique l'agente immobilière.

Les grands oubliés de la crise

Les secundo sont pourtant les grands oubliés de la crise. Le prêt à taux zéro est pour les primo-accédants. Il y a une hausse des frais de notaires (DMTO) pour les secundo mais pas pour les primo accédants. Même les prêts bancaires s'adaptent aux primo avec des prêts bonifiés pour eux et pour les jeunes. Il a déjà quelques avantages fiscaux pour ceux qui font de l'investissement locatif et même une réflexion pour créer un statut favorable à ces investisseurs, mais rien de spécifiques pour les secundo.

Quels conseils ou armes pour les candidats à la secundo accession ? En cas d'achat revente obligatoire (séparation, mutation professionnelle etc...), il faut auprès de la banque mettre en avant vos atouts comme une expérience crédit (bon historique de remboursement de mensualités), une stabilité professionnelle et financière, un budget plus élevé qu'un primo, ce qui signifie un crédit plus rentable pour la banque.

Le budget moyen d'un primo-accédant est de 268.000 euros quand celui d'un secundo est de 391.000 euros. Auprès du vendeur à qui vous allez racheter votre nouveau bien : ne pas oublier qu'il devra lui aussi consentir une baisse de prix. En clair, vous vendrez moins cher qu'espéré mais vous achèterez aussi moins cher.

Pour ceux qui ont une famille plutôt aisée, sachez qu'on a quand même eu un coup de pouce de l'Etat qui ne s'adressait pas uniquement aux primo accédants : l'exonération sur les donations pour ceux qui vous donneront de l'argent pour acheter un logement neuf. Vos parents, grands-parents, oncles et tantes peuvent ainsi vous donner 100.000 euros chacun (dans la limite de 300.000 en tout) pour financer l'achat de votre nouvelle résidence principale. Notez qu'il s'agit d'une mesure temporaire qui s'arrêtera fin 2026.

Mieux vaut un crédit un peu plus cher mais des prix plus bas

Si on n'est pas pressé, le mieux est d'attendre encore un peu, surtout si on a acheté au "pire moment". D'ailleurs, dans les faits la durée de détention moyenne d'un bien immobilier c'est 7-8 ans. Pensez également à adapter ponctuellement votre logement et faire des travaux si possible pour valoriser le bien et mieux le vendre plus tard.

Si le déménagement est obligatoire, étudiez la possibilité de mettre votre logement à la location au lieu de le vendre trop décoté, quitte à redevenir soi-même locataire de sa nouvelle résidence principale.

Morale de l'histoire, pour acheter, mieux vaut un crédit un peu plus cher mais des prix plus bas, que des taux à 1% et des prix stratosphériques. Un crédit ça se renégocie plus tard, le prix non.